Você sabia que o financiamento de um imóvel na planta é diferente do de imóvel já pronto? Diversos fatores estão relacionados à essas condições e vamos detalhar cada um nesse post!
Lançamento e Entrega
Antes de mais nada é preciso entender que o lançamento e a entrega são duas coisas diferentes, comumente entendidas como a mesma. O lançamento é o período em que o empreendimento está em construção e com as vendas já abertas. A entrega é quando o empreendimento está pronto e é entregue aos compradores.
Minha Casa Minha Vida
Outro ponto importante a ressaltar antes de entender sobre o financiamento de um imóvel na planta é que as informações contidas neste artigo não são referentes ao programa Minha Casa Minha Vida. O programa tem condições específicas de acordo com o tipo de imóvel e a renda familiar do comprador.
Financiamento com a construtora
Cada empreendimento e construtora pode ter condições diferentes, por isso vamos falar de maneira geral sobre o assunto.
Para construtoras que optam por trabalhar com recursos próprios, durante o período de construção, financiamento do imóvel é feito diretamente com a construtora. Geralmente uma obra de prédio leva em torno de 36 meses (3 anos) para ser concluída, e o valor financiado pela construtora nesse período varia entre 25% a 50%. Ele pode ser dividido em diferentes partes:
- Entrada: pagamento feito no ato da compra (a partir de 10% do valor total)
- Parcelas mensais: pagamento feito todo mês
- Parcelas semestrais: pagamento adicional feito a cada 6 meses, com valor superior ao mensal
- Parcela chave: pagamento adicional feito na entrega do empreendimento
Apesar de ser possível financiar parte do imóvel após a entrega com uma instituição financeira, diversas construtoras permitem que o imóvel continue sendo financiado diretamente com as mesmas. As principais diferenças entre os dois tipos de financiamento são os prazos e taxas de juros. No financiamento direto com a construtora os prazos são menores e existe a aplicação de índice de atualização + taxa de juro mensal, o que na composição deixam as taxas mais altas. Já no financiamento bancário os prazos podem se estender até 35 anos para pagamento, mas com taxas de juros menores. Naturalmente a sua escolha vai depender do comprometimento da sua renda para quitar o imóvel.
Financiamento Bancário
É importante saber que as instituições bancárias somente permitem o financiamento imobiliário após a entrega do habite-se e averbação da obra junto ao Cartório de registro de imóveis. O habite-se, ou auto de conclusão de obra, é uma certidão expedida pela Prefeitura que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído de acordo com todas as exigências legais estabelecidas pelo município. Portanto, até o momento da entrega do empreendimento, o financiamento é feito diretamente com a construtora do mesmo.
As boas novas são que, com a contínua queda da taxa Selic, diversos bancos têm reduzido suas taxas para o financiamento imobiliário.
Para se ter uma noção, em 2016 a taxa Selic alcançou a marca de 14,25% a.a.. Após a reunião de maio do Copom, o Comitê de Políticas Monetárias definiu a taxa Selic em 3%. Uma nova reunião está agendada para o mês de junho e pode diminuir ainda mais essa taxa.
A Selic é a taxa básica de juros utilizada pelos bancos, por isso impacta nas taxas aplicadas pelas instituições financeiras.
Confira as taxas atualizadas dos principais bancos brasileiros para financiamento de imóveis:
| Banco | Taxa mínima | Valor máximo do imóvel | Porcentagem máxima financiável | Prazo máximo do financiamento |
|---|---|---|---|---|
| Banco do Brasil | 6,99% a.a. + TR | SFH: R$1,5 milhão CH: R$5 milhões | 80% | 35 anos |
| Bradesco | 7,3% a.a. + TR | SFH: R$1,5 milhão CH:5 milhões | 80% | 30 anos |
| Caixa Econômica | 1. 6,5% a 8,5% a.a. + TR 2. 2,95% a 4,95% a.a. + IPCA 3. Prefixado de 8% a 9,75% a.a. | Não informado | 80% | 35 anos |
| Itaú | 7,33% a.a. + TR | Não informado | 82% | 30 anos |
| Santander | 7,99% a.a. + TR | Não informado | 80% | 35 anos |
*Valores conferidos no dia 20/05/2020 e sujeitos a alteração sem aviso prévio. Fonte: Bancos.
Essa manifestação dos bancos abre novas oportunidades para quem deseja comprar um imóvel, tanto na planta quanto já entregue.
Para afirmar o impacto que as novas taxas trouxeram ao mercado imobiliário, confira essa rápida simulação comparando a parcela de uma taxa média de 2018 e uma taxa média atual:
Sistema utilizado: SAC
Valor do imóvel: R$800 mil
Entrada: R$160 mil
Valor para financiar: R$640 mil
Quantidade de parcelas: 360
Primeira parcela com juros de 11% a.a. (média 2018): R$7.644,44
Primeira parcela com juros de 7,5% a.a. (média atual): R$5.777,78
Usando outro imóvel como pagamento
É possível usar um imóvel como parte do pagamento de outro imóvel na planta! Esta modalidade também depende das condições de cada construtora.
Geralmente, na fase inicial do lançamento de um empreendimento, não são aceitos imóveis como forma de pagamento, já que o período para o pagamento é mais extenso e o valor das parcelas fica mais diluído até a entrega. Com a aproximação da data da entrega é natural que as construtoras passem a aceitar outro imóvel do comprador como parte do pagamento deste em construção.
O valor do imóvel também interfere nesta modalidade. A construtora pode definir uma porcentagem máxima do imóvel na planta a ser abatida com o valor do imóvel que o comprador deseja usar como parte do pagamento. Essa porcentagem varia entre aproximadamente 30 e 40% do valor do imóvel na planta. Ou seja, exemplificando em números, se você deseja comprar um imóvel na planta no valor de R$600 mil, o imóvel que você pode usar na negociação como parte do pagamento deve ter valor máximo de R$240 mil, levando em consideração o máximo de 40%.
Também é comum e faz parte da negociação nesta situação que o valor do imóvel usado na negociação perca em torno de 10% do valor de venda de mercado. Isso acontece pois a construtora deverá arcar com futuros custos de documentação e comissão para revendê-lo, além de obter uma margem de lucro.
Imóvel na planta X Imóvel pronto
Já é de comum conhecimento que os imóveis na planta tem um custo geral menor que imóveis prontos e usados. Além disso, as condições têm diferenças significantes no valor de entrada (maior no imóvel pronto), entretanto, as chances de usar outro imóvel como pagamento são maiores.
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