Para deixar o aluguel ou até mesmo comprar um segundo imóvel, o financiamento imobiliário é a modalidade mais popular na compra de um imóvel.
Comprar um novo imóvel está atrelado à qualidade de vida, necessidades de uma família, proximidades, rotina e envolve muitas decisões. Depois de definir qual será o imóvel, o comprador ainda deve escolher a forma de pagamento, muitas vezes flexibilizada pelas construtoras quando a compra é feita na planta.
Para que você entenda tudo sobre o financiamento imobiliário, confira cada item envolvido nesse processo abaixo!
Quem pode financiar um imóvel
Cada instituição financeira tem as suas regras para o financiamento de imóvel, mas de maneira geral existem 3 requeridas por todas:
- Ter mais de 18 anos
- Ter renda comprovada
- Não estar inscrito em órgãos de restrição de crédito (ex.: SPC)
Quais são os passos do financiamento
1. Conheça as opções: Antes de decidir com qual instituição financeira você fará o financiamento imobiliário, é importante conhecer as condições de cada uma. Taxas, prazos, valor do imóvel e porcentagem de financiamento são algumas das principais informações que você precisará comparar. No próximo item desse artigo disponibilizamos uma tabela com as informações atuais dos principais bancos brasileiros.
2. Simulação: Tendo as melhores opções em mente, faça uma simulação gratuita nos sites dos bancos. Essa simulação não firma nenhum compromisso, mas pode solicitar algum número de documento (como o CPF) para consulta nos órgãos de restrição de crédito.
3. Cadastro: A partir daqui é que o financiamento começa de verdade. Após escolher o banco com o qual você fará o financiamento imobiliário, você precisará completar o seu cadastro para dar seguimento ao processo. Você deverá comparecer ao banco com os documentos solicitados pelo banco. Geralmente os documentos exigidos são: RG, CPF, comprovante de residência, comprovante de renda, comprovante de estado civil e, caso houver cônjuge, os mesmos documentos dele também serão exigidos.
4. Análise de crédito: Com as informações dos seus documentos, o banco fará uma análise para confirmar se há algum impedimento de realizar o financiamento e se o preço do imóvel e as parcelas são compatíveis com a sua renda. Essa análise irá confirmar ou não ao banco se você tem condições de quitar o imóvel. Como limite do valor da parcela, a maioria dos bancos adota a porcentagem de 30% da renda familiar mensal, ou seja, o valor da parcela pode comprometer no máximo 30% da sua renda.
5. Avaliação do imóvel: O financiamento funciona como um empréstimo do banco para você comprar o imóvel. Para confirmar se o valor é compatível com o imóvel, a instituição financeira fará uma avaliação do local. Além disso, o banco também pode averiguar a situação judicial do atual proprietário ou construtora a fim de descartar qualquer pendência judicial no imóvel.
6. Assinatura do contrato: Depois de todas as informações conferidas, você e o vendedor do imóvel deverão assinar o contrato. O contrato deve ser registrado em um Cartório de Registro de Imóveis para que você seja legalmente o novo proprietário.
7. Pagamento das parcelas: Após o contrato firmado você deverá pagar as parcelas, respeitando os prazos e parcelamento contratado com o banco. Na tabela do próximo item você encontrará os prazos oferecidos pelas principais instituições financeiras.
8. Termo de quitação: Ao final do financiamento, ou seja, quando você terminar de pagá-lo, o banco deverá emitir o termo de quitação do imóvel. Esse documento confere a quitação do imóvel o deixa apto a fazer a transação do mesmo a terceiros.
As principais taxas e condições de financiamento
Com a diminuição da taxa Selic, que ocorre desde 2019, os bancos também têm disponibilizado taxas e condições mais atrativas que facilitam o financiamento do imóvel. Confira as taxas das principais instituições financeiras do Brasil atualizadas em maio de 2020:
[aqui vai a tabela em html]
Para ilustrar melhor os números dessa tabela acima, vamos fazer uma breve simulação de financiamento comparando a taxa média de juros anuais de 2018 e a taxa média de juros atualmente.
Para essa simulação utilizaremos as seguintes características:
Valor do imóvel: R$800 mil
Entrada (20%): R$160 mil
Valor a ser financiado (80%): R$640 mil
Sistema do financiamento: SAC (parcelas decrescentes)
Número de parcelas: 360 (30 anos)
Primeira parcela com juros de 11% a.a. (média de 2018): R$ 7.644,44
Primeira parcela com juros de 7,5% a.a. (média atual): R$ 5.777,78
Essa diminuição nas taxas não impacta somente o valor das parcelas, mas também o valor final pago ao banco. É certo que, por conta dos juros, o valor pago será maior do que o valor do imóvel, independente da instituição.
O valor da parcela e valor final pago ao banco é totalmente influenciado pelas informações que usamos na descrição acima. Para simular um financiamento com outras condições, como maior porcentagem de entrada ou menor número de parcelas, você pode acessar esta página.
Algumas instituições oferecem condições exclusivas em parceria com empresas, para clientes do banco ou por determinada profissão.
Uso do FGTS
O uso do FGTS para pagamento de imóvel é muito comum. O FGTS pode ser utilizado na entrada ou no pagamento das parcelas do financiamento. Ele pode ser utilizado nos imóveis correspondentes ao SFH, Sistema Financeiro da Habitação, que inclui imóveis de até no máximo R$1,5 milhão, atualmente.
Para os imóveis com valor acima de R$1,5 milhão, o sistema utilizado é o SFI, Sistema Financeiro Imobiliário. No entanto, neste sistema o uso do FGTS ainda é considerado inconstitucional e por isso não pode ser usado no pagamento.
Atraso e não pagamento
A partir de 3 parcelas atrasadas do financiamento imobiliário, tanto a construtora quanto o banco podem exigir o imóvel de volta pela falta de pagamento. Por isso, se optar pelo financiamento imobiliário, fique atento às datas de vencimento para evitar problemas.
Vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário
Um financiamento imobiliário envolve diversos aspectos, alguns considerados bons e outros ruins, dependendo do ponto de vista e das suas prioridades.
O que pode ser desconsiderada uma desvantagem: o valor final pago pelo financiamento imobiliário é superior ao valor do imóvel. Tratando-se de um empréstimo, o financiamento imobiliário também envolve juros, e quanto maior o número de parcelas do financiamento, maior a tendência de pagar um valor mais alto.
Quais a vantagens do financiamento imobiliário: prazo e condições. Você deve se perguntar: “tenho como pagar um imóvel a vista?”, provavelmente sua resposta será “não”. Por isso o financiamento imobiliário é uma grande vantagem! Com ele você pode realizar seu sonho de morar em um novo apartamento ou casa, pagando parcelas que não comprometem sua renda familiar, diluídas em um prazo estendido.
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